Entenda o RET de Incorporação

Dentre os regimes tributários especiais, temos o RET Incorporação, cujo regime adota o pagamento unificado de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS incidentes sobre o valor total das receitas decorrentes de um determinado empreendimento, recolhidos mensalmente entre 1% a 4%.

Entre tantas Instruções Normativas das quais o RET está presente, a IN n° 1.435 recebe incentivos fiscais aplicáveis às incorporações imobiliárias, às construções de unidades habitacionais no âmbito do programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) e às construções ou reformas de estabelecimentos de educação infantil. É importante ressaltar que a partir do mês da opção pelo RET, o contribuinte está obrigado a fazer o recolhimento dos tributos na forma posta.

Na definição de receita mensal, encaixa-se o total das receitas recebidas pela incorporadora com a venda de unidades imobiliárias, as receitas financeiras e variações monetárias decorrentes dessa operação. Poderá ser deduzido do total dessas receitas, as vendas canceladas, devoluções de vendas e descontos incondicionais concedidos.

Esse regime é opcional, porém, irretratável uma vez que para ser adotado é preciso fazer uma afetação de patrimônio diante de registro do imóvel dos quais outras pessoas adquirirão. Caso a construtora for levantar outro prédio, ela não estará obrigada ao regime, enquanto esse será novamente apenas uma opção.

Um dos requisitos para a formalização da opção pelo regime é afetação patrimonial individual de cada incorporação e inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ), vinculada ao evento “109 – Inscrição de Incorporação Imobiliária – Patrimônio de Afetação”. Deve-se também, apresentar o “termo de opção pelo regime especial de tributação”, disponível no site da Receita Federal; entre outros requisitos importantes.

Para deixar claro: O incorporador é a pessoa física ou jurídica que mesmo não efetuando a construção, vende parcelas do terreno. Já a incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial (transferência de domínio de bens de um indivíduo para terceiros), de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Depois que a afetação for concluída dentro dos termos da Lei, a incorporadora fica sujeita ao pagamento unificado de 4% da receita mensal recebida, de 1,26% para o IRPJ; 0,66% para a CSLL; 0,37% para o PIS; e 1,71% para o COFINS.

Já o percentual de 1% é referente à venda de imóveis enquadrados no Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV) até 31.12.2014, composto de: 0,31% para o IRPJ; 0,16% para a CSLL; 0,09% para o PIS; e 0,44% para o COFINS. Essa tributação só será aceita se a construção tiver sido iniciada a partir de 31.03.2009. A construtora que for contratada para construir essas unidades poderá aplicar o percentual sobre a receita mensal recebida referente ao pagamento unificado dos tributos de 1% dos impostos e contribuições citados acima até 31.12.2014.

No caso das construtoras que forem contratadas para construir ou reformar creches e pré-escolas, é autorizado o pagamento de 1% sobre a receita mensal pela construção da obra. Esse regime especial vigorará até 31.12.2018, cujas obras tenham sido iniciadas ou contratadas a partir de 01.01.2013. A opção será considerada efetiva somente quando houver adesão ao Domicílio Tributário Eletrônico – DTE e a realização do 1º pagamento mensal unificado dos tributos.

Indispensável comentar que o pagamento deverá ser feito até o vigésimo dia do mês subsequente ao que a receita for recebida, caso o dia for considerado não-útil, o pagamento deverá ser feito no próximo dia útil. Esse recolhimento deverá ser feito através do Documento de Apuração de Receitas Federais (DARF), juntamente com o CNPJ e código de arrecadação próprio. Tal valor não poderá ser parcelado.

Contudo, se compararmos o regime em questão, aos regimes normais de tributação, será nítido que existe uma grande vantagem em adquiri-lo, pois o mesmo diminuí significativamente a tributação. Mas é de extrema importância que o contribuinte, antes de aderir ao regime, preste bem atenção se esse valerá mesmo a pena no seu caso, pois uma vez que adotado, terá que ir até o fim, sem poder alterar o regime.