Crédito facilitado cria boom e eleva preço de imóveis

O crédito facilitado de imóveis nas mãos de uma demanda expressiva recém-incluída no mercado pressionou os preços das casas e apartamentos. A valorização é tamanha no segmento de dois dormitórios - alvo da classe C - que supera o desconto proporcionado pela queda dos juros no preço final do financiamento.

O preço médio do imóvel novo na capital paulista entre janeiro de 2009 e janeiro de 2010 é de R$ 169 mil - fora da faixa atendida pelo programa Minha Casa, Minha Vida. Antes do boom do crédito (2005/2006), era de R$ 119 mil, uma valorização de 37,87%, segundo a Empresa Brasileira de Estudos de Patrimônio (Embraesp).

Uma simulação da Associação Nacional dos Executivos de Finanças (Anefac) mostra que, mesmo com os juros mais baixos, o total pago no financiamento em 20 anos do imóvel de dois dormitórios pelo preço médio de 2009/janeiro de 2010 seria de R$ 374.371,20, ante R$ 353.491,20 pelo preço médio de 2005/2006. Para o imóvel comprado hoje, o cálculo considerou juros de 9% mais Taxa Referencial (TR) do período: 9,75% ao ano. Para o comprado antes do boom, juros de 12% mais TR do período: 14,85% - uma diferença de 5,1 pontos porcentuais.

Uma explicação para a alta dos preços, diz Luiz Paulo Pompéia, presidente da Embraesp, é que a oferta de dois quartos estava reduzida. "Quando as construtoras voltaram a lançar, perceberam que havia demanda inchada e puxaram o preço para cima."

Miguel de Oliveira, vice-presidente da Anefac, acredita que os preços devem continuar em ritmo forte por causa da carência de ofertas nessa faixa. "Há ainda poucos lançamentos." Mesmo assim, ele considera mais vantagem financiar hoje. "As condições estão melhores. Não é preciso dar entrada, a fatia financiada pode ser maior, você consegue financiar até 100%. E o custo do crédito está mais barato." Além disso, os bancos estão mais flexíveis e a liberação do empréstimo, mais ágil, diz.

No caso de imóveis de três dormitórios, a valorização não supera o desconto do juro. O preço médio subiu 29% no período analisado, de R$ 233 mil para R$ 301 mil. Mas o total financiado em 20 anos sai mais baixo para quem compra hoje (R$ 666.780) do que para quem comprou em 2005 (R$ 692.137,20). 

O casal Priscila e Rafael Corona comprou financiado um apartamento na planta em 2006, na Vila Prudente, zona leste de São Paulo. Na época, o imóvel de três dormitórios custava R$ 137 mil. Hoje, as unidades podem ser revendidas por cerca de R$ 200 mil, calcula. "Valorizou bastante. E com a chegada do metrô a gente acredita que vai valorizar mais", diz Priscila. Como comprou na planta em 2006, ela conseguiu pegar o preço de antes do boom. E, na entrega das chaves, financiou com as facilidades de 2009, em 30 anos, a juros de 9,5%, pela Caixa.